Гид по району · Торонто и GTA
Первое жильё в Торонто: гид для покупателей (2026)
Как купить первое жильё в Торонто в 2026 году: взнос, FHSA, Home Buyers’ Plan, возврат налога, ипотека на 30 лет и советы новоприбывшим.
Автор: Ирина Марченкова, агент по недвижимости RE/MAX Realtron Realty, Senior Real Estate Specialist (SRES®). Обновлено в сентябре 2026 года.
🇬🇧 Эта страница на английском: English version
Покупка первого жилья в Канаде — большой шаг, особенно если вы недавно переехали и правила здесь другие, чем на родине. В этом гиде я простыми словами объясняю, сколько нужно на первоначальный взнос, какие программы помогают покупателям первого жилья в 2026 году, какие расходы будут при покупке и как проходит сделка в Онтарио.
Взнос Программы Расходы Шаг за шагом Новоприбывшим Вопросы
Коротко о главном
- Минимальный взнос: 5% от первых $500 000 цены и 10% от суммы от $500 000 до $1,5 млн; от $1,5 млн — 20%.
- Программы 2026 года: FHSA (до $40 000 без налога), RRSP Home Buyers’ Plan (до $60 000), возврат налога на переход права собственности (до $4 000 в Онтарио и до $4 475 в Торонто), налоговый кредит $1 500.
- Ипотека: покупатели первого жилья могут брать застрахованную ипотеку на 30 лет; максимальная цена для застрахованной ипотеки — $1,5 млн.
- Начните с предварительного одобрения ипотеки (pre-approval) — так вы будете точно знать свой бюджет.
Сколько нужно на первоначальный взнос
| Цена жилья | Минимальный взнос | Пример |
|---|---|---|
| До $500 000 | 5% | $450 000 → $22 500 |
| $500 000 – $1 500 000 | 5% от первых $500 000 + 10% от остального | $800 000 → $25 000 + $30 000 = $55 000 |
| От $1 500 000 | 20% | $1 600 000 → $320 000 |
Если взнос меньше 20%, ипотека должна быть застрахована (CMHC, Sagen или Canada Guaranty). Страховка добавляется к сумме кредита, а налог с неё в Онтарио нужно оплатить при закрытии сделки. Банк также проверит, сможете ли вы платить по более высокой ставке (stress test).
Программы для покупателей первого жилья (2026)
| Программа | Что даёт | Главное условие |
|---|---|---|
| FHSA (First Home Savings Account) | До $8 000 в год, до $40 000 всего; взносы уменьшают налог, снятие на покупку — без налога | Первое жильё: вы не жили в собственном доме в текущем и предыдущие 4 года |
| RRSP Home Buyers’ Plan (HBP) | До $60 000 на человека из RRSP без налога (пара — до $120 000); вернуть за 15 лет | Первое жильё (то же правило о 4 годах) |
| Возврат налога Онтарио на переход права собственности | До $4 000 | Вы и супруг никогда не владели жильём нигде в мире |
| Возврат муниципального налога Торонто | До $4 475 | Покупка в городе Торонто, то же условие |
| Home Buyers’ Amount | Налоговый кредит $10 000 — экономия до $1 500 | Первое жильё |
| First-Time Home Buyers’ GST/HST Rebate | До $50 000 на новостройку: полностью до $1 млн, частично до $1,5 млн | Только новое жильё от застройщика |
Онтарио также объявляло временное освобождение от HST на новостройки для покупателей первого жилья — уточняйте актуальные условия и сроки перед покупкой. Я не финансовый и не налоговый консультант: обсудите свою ситуацию с ипотечным специалистом и бухгалтером.
Какие ещё расходы будут при покупке
- Налог на переход права собственности (land transfer tax): в Онтарио — всегда, в Торонто — ещё и муниципальный. Для первой покупки часть возвращается. Посчитайте в калькуляторе налога.
- Юрист: в Онтарио сделку оформляет юрист по недвижимости — узнайте стоимость его услуг заранее.
- Домашняя инспекция: очень рекомендуется для домов, особенно старых.
- Страхование жилья, переезд, корректировки (например, за уже оплаченный продавцом налог).
- Резерв: специалисты советуют иметь около 1,5–4% от цены на расходы при закрытии.
Покупка шаг за шагом
- Проверьте кредитную историю и накопления. Откройте FHSA как можно раньше — лимит накапливается с момента открытия.
- Получите предварительное одобрение ипотеки у банка или ипотечного брокера.
- Выберите район. Посмотрите мои гиды: Скарборо, Норт-Йорк, Маркам, Батёрст и Стилс и другие.
- Смотрите дома и кондо вместе со мной. Услуги агента покупателя обычно оплачиваются из комиссии продавца — обсудим это заранее.
- Сделайте предложение. Я помогу с ценой и условиями: финансирование, инспекция, проверка документов кондо (status certificate).
- Внесите депозит — обычно в течение 24 часов после принятия предложения.
- Снимите условия после одобрения ипотеки и инспекции.
- Закрытие сделки: юрист оформляет документы, вы оплачиваете взнос и расходы — и получаете ключи.
Многие покупатели первого жилья боятся, что не разберутся в правилах. Я объясняю каждый шаг на русском языке, чтобы вы принимали решения спокойно и уверенно. — Ирина
Если вы недавно в Канаде
- Постоянные жители (PR) и граждане покупают жильё на тех же условиях, что и все канадцы.
- Временные резиденты и иностранцы: федеральный запрет на покупку жилья иностранцами действует до 1 января 2027 года, но есть исключения, например для некоторых владельцев разрешений на работу. Проверьте свой статус до поиска жилья.
- Налог для нерезидентов Онтарио (Non-Resident Speculation Tax): 25% для покупателей, которые не являются гражданами или постоянными жителями Канады, с некоторыми исключениями.
- Ипотека для новоприбывших: многие банки предлагают программы для новых жителей Канады, даже при короткой кредитной истории.
- Документы: подготовьте подтверждение дохода, истории работы и источника взноса (в том числе переводов из-за рубежа).
Бесплатная консультация
Расскажите о своём бюджете, работе и о том, где хотели бы жить, — я подготовлю подборку районов и объясню следующие шаги. Работаю на русском и английском языках.
Частые вопросы
Сколько нужно накопить на первое жильё в Торонто?
Минимальный взнос — 5% от первых $500 000 и 10% от суммы от $500 000 до $1,5 млн. Например, для квартиры за $550 000 это $30 000, плюс около 1,5–4% на расходы при закрытии.
Можно ли одновременно использовать FHSA и Home Buyers’ Plan?
Да. В 2026 году можно использовать обе программы для одной покупки: до $40 000 из FHSA и до $60 000 из RRSP по Home Buyers’ Plan на человека.
Кто считается покупателем первого жилья?
Для FHSA и Home Buyers’ Plan — тот, кто не жил в собственном доме в текущем и предыдущие 4 года. Для возврата налога Онтарио на переход права собственности — тот, кто никогда не владел жильём нигде в мире.
Может ли новоприбывший купить жильё в Торонто?
Постоянные жители и граждане — да, на общих условиях. Для временных резидентов действуют федеральные ограничения до 1 января 2027 года с некоторыми исключениями, а также налог Онтарио для нерезидентов. Проверьте свою ситуацию заранее.
Нужно ли платить агенту покупателя?
Обычно комиссию агента покупателя оплачивает продавец из своей комиссии, но условия бывают разными — мы обсудим их до начала поиска.
Полезные ссылки
- Покупка недвижимости с Ириной
- Калькулятор налога на переход права собственности
- Все материалы на русском
Сравните районы: Самые доступные районы · Лучшие для семей · Для переезда в жильё поменьше · Гид по переезду