Ирина Марченкова · RE/MAX Realtron Realty
Покупка жилья в Торонто для новоприбывших
Как новоприбывшим купить жильё в Торонто и GTA в 2026 году: кто может покупать, ипотека без кредитной истории, налоги и возвраты, пошаговый план.
Автор: Ирина Марченкова, агент по недвижимости RE/MAX Realtron Realty · Certified Multicultural Agent · Senior Real Estate Specialist (SRES®) · Обновлено в октябре 2026 года
Переезд в Канаду — большой шаг, а покупка первого жилья здесь может показаться изучением совершенно новой системы. Я знаю это по себе: когда-то я сама переехала из Москвы в Торонто. В этом руководстве я объясняю, что нужно знать новоприбывшим перед покупкой жилья в Торонто и Большом Торонто (GTA): кто может покупать, как получить ипотеку без канадской кредитной истории, какие налоги и возвраты к вам относятся и какие шаги пройти от первой встречи до дня закрытия сделки.
Главное для новоприбывших
- Постоянные резиденты (ПМЖ) покупают жильё на тех же условиях, что и граждане Канады, часто с первоначальным взносом всего 5%.
- Временные резиденты (с разрешением на работу или учёбу) сталкиваются с дополнительными правилами: федеральным запретом на покупку жилья иностранцами, который действует до 1 января 2027 года (с определёнными исключениями), и 25-процентным налогом Онтарио для нерезидентов (NRST).
- Нет канадской кредитной истории? Программы для новоприбывших от CMHC, Sagen и Canada Guaranty принимают альтернативы — например, иностранный кредитный отчёт или историю оплаты аренды и коммунальных услуг.
- Возвраты для первичных покупателей — до $4 000 (Онтарио) и до $4 475 (Торонто) — доступны только гражданам и постоянным резидентам. Если вы когда-либо владели жильём в любой стране мира, включая родину, вы не получите возврат от Онтарио.
- Заложите в бюджет расходы на закрытие сделки — примерно 1,5–4% от цены покупки сверх первоначального взноса.
Может ли новоприбывший купить жильё в Канаде?
Что вы можете купить и во что это обойдётся, зависит от вашего иммиграционного статуса.
Граждане Канады и постоянные резиденты
Если у вас есть статус постоянного резидента, вы можете купить любое жильё в любом регионе Канады на тех же условиях, что и гражданин. Вам доступны застрахованные ипотеки с небольшим первоначальным взносом, а также возвраты и программы для первичных покупателей.
Владельцы разрешения на работу или учебной визы
Федеральный закон о запрете покупки жилой недвижимости иностранцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) не позволяет большинству людей без гражданства или ПМЖ покупать дома до трёх квартир в канадских городах, включая весь Большой Торонто. Он действует до 1 января 2027 года. Есть исключения для некоторых владельцев разрешения на работу, иностранных студентов, беженцев и тех, кто покупает вместе с супругом — гражданином или постоянным резидентом, но условия очень конкретные. Федеральное правительство рассматривает, что будет после окончания запрета, и на октябрь 2026 года не объявило ни о его продлении, ни о замене. Прежде чем делать предложение о покупке, уточните свои права у юриста по недвижимости.
Покупатели без гражданства и ПМЖ также платят 25-процентный налог Онтарио на спекуляцию нерезидентов (NRST) на жилую недвижимость, а город Торонто взимает ещё и свой муниципальный налог такого же типа. Если вы получите ПМЖ в течение четырёх лет после покупки, можно подать заявление в Онтарио на возврат NRST.
Ипотека без канадской кредитной истории
Большинство банков хотят видеть канадскую кредитную историю, которой у новоприбывших ещё нет. Поэтому три ипотечных страховщика Канады — CMHC, Sagen и Canada Guaranty — предлагают программы для новоприбывших, по которым банки одобряют ипотеку людям, недавно приехавшим в страну.
- Постоянные резиденты часто могут купить жильё с минимальным первоначальным взносом (5% от первых $500 000) даже при небольшой канадской кредитной истории, если у них есть стабильный доход в Канаде.
- Владельцам разрешения на работу, которые имеют право на покупку, обычно нужен взнос 5–10% — в зависимости от того, насколько большую кредитную историю в Канаде они уже накопили.
- Вместо канадского кредитного рейтинга банк может принять иностранный кредитный отчёт, историю оплаты аренды за 12 месяцев, счета за коммунальные услуги или рекомендательное письмо из вашего банка на родине.
- Нужно подтвердить первоначальный взнос: обычно банк хочет видеть деньги на вашем счёте не менее 90 дней, в том числе средства, переведённые из-за границы. Подарок от близких родственников часто принимается при наличии подписанного дарственного письма.
- Стресс-тест обязателен для всех: вы должны пройти проверку по ставке 5,25% или по вашей ставке плюс 2% — в зависимости от того, что выше.
Начинайте строить кредитную историю сразу после приезда: откройте счёт в банке, получите кредитную карту, оплачивайте ею небольшие покупки и каждый месяц полностью гасите баланс. Даже 6–12 месяцев истории имеют значение. Подробнее о процессе — в моём руководстве по предварительному одобрению ипотеки (на английском).
Какой нужен первоначальный взнос?
| Цена жилья | Минимальный первоначальный взнос |
|---|---|
| До $500 000 | 5% |
| От $500 000 до $1,5 млн | 5% от первых $500 000 + 10% от остальной суммы |
| $1,5 млн и выше | 20% (ипотечное страхование недоступно) |
Если взнос меньше 20%, ипотека должна быть застрахована, и страховая премия добавляется к сумме кредита. Первичные покупатели и покупатели новостроек могут выбрать амортизацию на 30 лет по застрахованной ипотеке — это снижает ежемесячный платёж. Подробнее — в моём руководстве по первоначальному взносу (на английском).
Налоги и возвраты: что относится к вам
| Гражданин или постоянный резидент | Разрешение на работу или учёбу | |
|---|---|---|
| Налог Онтарио на передачу права собственности (land transfer tax) | Да | Да |
| Муниципальный налог Торонто на передачу права собственности (только в городе Торонто) | Да | Да |
| Возврат для первичных покупателей: до $4 000 (Онтарио) + $4 475 (Торонто) | Да, если вы соответствуете условиям | Только если вы получите гражданство или ПМЖ в течение 18 месяцев после закрытия сделки |
| 25-процентный налог Онтарио для нерезидентов (NRST) | Нет | Да (возможен возврат, если вы получите ПМЖ в течение 4 лет) |
| Муниципальный налог Торонто для нерезидентов | Нет | Да, для жилья в Торонто |
Важно для новоприбывших: чтобы получить возврат налога от Онтарио как первичный покупатель, вы никогда не должны были владеть жильём в любой стране мира. Если у вас была квартира или дом на родине, для этого возврата вы не считаетесь первичным покупателем, даже если это ваше первое жильё в Канаде. Рассчитайте налог с помощью моего калькулятора налога на передачу права собственности (на английском) и посмотрите все остальные расходы в руководстве по расходам на закрытие сделки в Онтарио (на английском).
Накопительные программы для первичных покупателей
- First Home Savings Account (FHSA): копите до $8 000 в год (до $40 000 за всё время) с налоговым вычетом на взносы и без налога при снятии на покупку первого жилья. Вы должны быть резидентом Канады, старше 18 лет и первичным покупателем — то есть в текущем году и в предыдущие четыре года не жить в жилье, которым владели вы или ваш супруг, в Канаде или за рубежом.
- Home Buyers’ Plan (HBP): можно снять до $60 000 со своего пенсионного счёта RRSP на покупку первого жилья и вернуть их постепенно. Для этого нужны накопления на RRSP и лимит взносов, который формируется по мере получения дохода в Канаде.
Эти программы вознаграждают за время накоплений в Канаде, поэтому открыть FHSA стоит как можно раньше — даже если вы планируете покупку через несколько лет.
Пошаговый план покупки первого жилья для новоприбывших
- Наладьте финансы: откройте счёт в канадском банке и кредитную карту, начните строить кредитную историю.
- Соберите документы: паспорт, карту постоянного резидента или подтверждение ПМЖ (или разрешение на работу), письмо с места работы и расчётные листки, иностранный кредитный отчёт (если есть) и выписки, подтверждающие первоначальный взнос.
- Поговорите с ипотечным специалистом, который работает с программами для новоприбывших, и получите предварительное одобрение, чтобы знать свой бюджет.
- Проверьте, что к вам относится: правила для иностранных покупателей, налог NRST, возвраты для первичных покупателей и FHSA.
- Выберите районы с учётом дороги на работу, школ, сообщества и бюджета.
- Соберите команду: риелтора, который знает особенности покупки для новоприбывших, и юриста по недвижимости.
- Сделайте предложение о покупке — обычно с условиями об одобрении ипотеки и проверке дома.
- Подготовьтесь к закрытию сделки: отложите 1,5–4% от цены на налог на передачу права собственности, услуги юриста и другие расходы.
- Закройте сделку и подайте заявления на возвраты, на которые имеете право.
Как выбрать район
Многие новоприбывшие начинают с районов, где есть знакомый язык, магазины и услуги, а также хороший транспорт и школы. Вот с чего можно начать:
- Самые доступные районы Торонто и Большого Торонто
- Лучшие районы для семей
- Торнхилл, Ричмонд-Хилл, Воан и Батерст — Стилс
- Норт-Йорк, Маркем и Скарборо
- Все материалы на русском
Сначала арендовать?
Многие новоприбывшие первый год снимают жильё, пока строят кредитную историю и знакомятся с городом, — и это может быть разумным решением. Сравнение двух вариантов — в моём руководстве «Аренда или покупка» (на английском), а чек-лист для аренды (на английском) поможет выделиться среди других арендаторов, даже если у вас ещё нет канадской истории аренды.
Как я помогаю новоприбывшим
Я — Certified Multicultural Agent и работаю с клиентами на русском и английском языках. Я сама прошла через переезд в Канаду и понимаю вопросы, с которыми сталкиваются новоприбывшие, — от подтверждения дохода до выбора района, в котором вы ещё ни разу не были. Я познакомлю вас с ипотечными специалистами и юристами, которые работают с новоприбывшими, и проведу через каждый этап.
Связаться с Ириной
Расскажите немного о своей ситуации — я отвечу в течение одного рабочего дня. Можно также позвонить: 416-846-8064.
Частые вопросы новоприбывших
Можно ли купить жильё в Торонто с разрешением на работу?
До 1 января 2027 года большинство владельцев разрешения на работу не могут покупать жильё в Большом Торонто из-за федерального запрета на покупку иностранцами, но есть исключения с конкретными условиями. Если вы под них подпадаете, вы также заплатите 25-процентный налог Онтарио для нерезидентов (NRST), а в Торонто — ещё и муниципальный налог такого же типа. Прежде чем делать предложение, уточните свои права у юриста по недвижимости.
Нужна ли канадская кредитная история для ипотеки?
Не всегда. Программы для новоприбывших позволяют банкам использовать альтернативы: иностранный кредитный отчёт, историю оплаты аренды или рекомендательное письмо из банка. Но чем раньше вы начнёте строить кредитную историю в Канаде, тем больше у вас будет вариантов и тем лучше ставки.
У меня была квартира на родине. Считаюсь ли я первичным покупателем?
Для возврата налога на передачу права собственности в Онтарио — нет: вы никогда не должны были владеть жильём в любой стране мира. Для FHSA и Home Buyers’ Plan правила другие: учитывается, жили ли вы в собственном жилье за последние четыре года — в Канаде или за рубежом.
Можно ли использовать деньги из-за границы для первоначального взноса?
Да. Банк захочет увидеть происхождение денег, и обычно они должны пролежать на вашем счёте не менее 90 дней до закрытия сделки. Планируйте переводы заранее и сохраняйте все банковские выписки.
Что будет с запретом для иностранных покупателей после 2027 года?
Запрет истекает 1 января 2027 года. Федеральное правительство рассматривает, что будет дальше, и на октябрь 2026 года решения не объявлено. Я обновлю эту страницу, когда правила изменятся.
Другие руководства
- Первая покупка жилья в Торонто
- Покупка недвижимости с Ириной
- Предварительное одобрение ипотеки (на английском)
- Расходы на закрытие сделки в Онтарио (на английском)
- Калькулятор налога на передачу права собственности (на английском)
Это руководство носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или ипотечной консультацией. Правила для новоприбывших часто меняются, поэтому перед покупкой уточните детали своей ситуации у юриста по недвижимости и ипотечного специалиста.
Сравните районы: Самые доступные районы · Лучшие для семей · Для переезда в жильё поменьше · Первая покупка жилья · Гид по переезду