Ирина Марченкова · RE/MAX Realtron Realty
Покупка жилья в Торонто для новоприбывших (2026)
Как купить жильё в Торонто новоприбывшим: запрет для иностранцев, ипотека без кредитной истории, взнос, налоги для PR и рабочих разрешений. Гид на русском.
Автор: Ирина Марченкова, агент по недвижимости RE/MAX Realtron Realty, Seniors Real Estate Specialist (SRES®). Обновлено в октябре 2026 года.
🇬🇧 Эта страница на английском: English version
Купить жильё в Торонто вскоре после переезда в Канаду — реально. Но правила зависят от вашего иммиграционного статуса, а банки по-особому смотрят на тех, у кого ещё нет канадской кредитной истории. В этом гиде — всё, что нужно знать новоприбывшим: кто может покупать, как получить ипотеку, какие налоги платить и с чего начать.
Коротко о главном
- Граждане и постоянные жители (PR) могут покупать любое жильё на тех же условиях, что и граждане.
- Владельцы рабочих и учебных разрешений в большинстве случаев не могут покупать жильё до 1 января 2027 года из-за федерального запрета — есть исключения.
- Без канадской кредитной истории ипотеку можно получить через специальные программы для новоприбывших.
- Не постоянные жители платят налог Онтарио для нерезидентов 25%, а в Торонто — ещё и муниципальный налог.
Кто может купить жильё
Граждане Канады и постоянные жители (PR)
Если у вас статус постоянного жителя, вы можете покупать любое жильё в любой части Канады на тех же условиях, что и граждане. Вам доступна застрахованная ипотека с небольшим первоначальным взносом, а также возвраты налогов и программы для покупателей первого жилья.
Владельцы рабочих и учебных разрешений
Федеральный закон о запрете покупки жилья иностранцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) запрещает большинству людей, не являющихся гражданами или постоянными жителями, покупать жильё до трёх квартир в городах Канады, включая весь Большой Торонто. Запрет действует до 1 января 2027 года. Есть исключения для некоторых владельцев рабочих разрешений, иностранных студентов, беженцев и тех, кто покупает вместе с супругом — гражданином или постоянным жителем, но условия очень конкретные.
Федеральное правительство рассматривает, что будет после окончания запрета, и на октябрь 2026 года не объявило о его продлении или замене. Прежде чем делать предложение, обязательно подтвердите своё право на покупку у юриста по недвижимости.
Люди без гражданства и статуса постоянного жителя также платят налог Онтарио для нерезидентов (Non-Resident Speculation Tax) — 25% от цены жилья, а в городе Торонто — ещё и муниципальный налог для нерезидентов. Если вы получите статус постоянного жителя в течение четырёх лет после покупки, можно подать заявление на возврат налога Онтарио.
Ипотека без канадской кредитной истории
Большинство банков хотят видеть канадскую кредитную историю, которой у новоприбывших ещё нет. Поэтому три ипотечных страховщика Канады — CMHC, Sagen и Canada Guaranty — предлагают программы для новоприбывших, по которым банки одобряют таких покупателей.
- Постоянные жители часто могут купить жильё с минимальным взносом (5% от первых $500 000) даже при небольшой канадской кредитной истории, если у них стабильный доход в Канаде.
- Владельцы рабочих разрешений, которые имеют право на покупку, обычно вносят 5–10% — в зависимости от кредитной истории.
- Вместо канадского кредитного рейтинга банк может принять кредитный отчёт из другой страны, подтверждение оплаты аренды за 12 месяцев, счета за коммунальные услуги или письмо из вашего банка на родине.
- Подтверждение первоначального взноса: банки обычно хотят видеть деньги на счёте не менее 90 дней, включая переводы из-за границы. Подарки от близких родственников часто принимаются с подписанным письмом о подарке (gift letter).
- Стресс-тест обязателен для всех: нужно соответствовать ставке, которая выше — 5,25% или ваша ставка плюс 2%.
Начните строить кредитную историю сразу после приезда: откройте банковский счёт, получите кредитную карту, оплачивайте ею небольшие покупки и каждый месяц гасите весь долг. Даже 6–12 месяцев истории имеют большое значение.
Какой нужен первоначальный взнос
| Цена жилья | Минимальный взнос |
|---|---|
| До $500 000 | 5% |
| От $500 000 до $1 499 999 | 5% от первых $500 000 и 10% от остального |
| $1 500 000 и выше | 20% |
Налоги и возвраты: что относится к вам
| Гражданин или PR | Рабочее или учебное разрешение | |
|---|---|---|
| Налог Онтарио на переход права собственности | Да | Да |
| Муниципальный налог Торонто (только в городе Торонто) | Да | Да |
| Возврат для первой покупки: до $4 000 (Онтарио) + $4 475 (Торонто) | Да, если вы соответствуете условиям | Только если вы станете гражданином или PR в течение 18 месяцев после закрытия сделки |
| Налог Онтарио для нерезидентов 25% | Нет | Да (возможен возврат, если вы станете PR в течение 4 лет) |
| Муниципальный налог Торонто для нерезидентов | Нет | Да, для жилья в Торонто |
Важно для новоприбывших: чтобы получить возврат налога Онтарио для первой покупки, вы никогда не должны были владеть жильём нигде в мире. Если у вас была квартира или дом в вашей стране, вы не считаетесь покупателем первого жилья для этого возврата, даже если это ваш первый дом в Канаде.
Рассчитайте налог в моём калькуляторе налога на переход права собственности.
Программы для покупателей первого жилья
- FHSA (First Home Savings Account): до $8 000 в год и до $40 000 всего, без налога на взносы и снятие на покупку. Нужно быть налоговым резидентом Канады.
- Home Buyers’ Plan (HBP): можно взять до $60 000 из своего RRSP на первую покупку.
- Подробнее — в моём гиде по первой покупке жилья.
Пошаговый план для новоприбывших
- Проверьте своё право на покупку и налоги для вашего статуса — у юриста по недвижимости.
- Откройте счёт и начните строить кредитную историю в первые же месяцы.
- Соберите документы: подтверждение дохода и работы, накоплений (90 дней) и иммиграционного статуса.
- Получите предварительное одобрение ипотеки у банка или ипотечного брокера, знакомого с программами для новоприбывших.
- Выберите район с учётом работы, школ и транспорта.
- Ищите жильё вместе с агентом и делайте предложение с нужными условиями (финансирование, инспекция).
- Закрытие сделки: юрист оформляет покупку, а вы оплачиваете взнос и налоги.
Как выбрать район
Многие русскоязычные семьи начинают с районов, где есть знакомое сообщество, магазины и хорошие школы: Норт-Йорк, Торнхилл, Воан и Ричмонд-Хилл. Если важен бюджет, посмотрите мой обзор самых доступных районов.
Может, сначала снять жильё?
Многие новоприбывшие сначала снимают жильё на год: это даёт время построить кредитную историю, получить статус постоянного жителя и лучше узнать районы. Подробнее — в моём гиде для арендаторов.
Как я помогаю новоприбывшим
Покупка жилья в новой стране — большой шаг, и я помогаю пройти его спокойно. Я объясняю каждый шаг на русском языке, знакомлю с проверенными ипотечными брокерами и юристами, помогаю выбрать район и провести переговоры. Агент RE/MAX Realtron Realty, Seniors Real Estate Specialist (SRES®).
Рассчитайте платежи в моём ипотечном калькуляторе — можно сравнить два варианта ипотеки. Непонятные термины ищите в словаре недвижимости.
Частые вопросы
Могу ли я купить жильё с рабочим разрешением?
В большинстве случаев — нет, до 1 января 2027 года действует федеральный запрет на покупку жилья иностранцами в городах Канады. Есть исключения для некоторых владельцев рабочих разрешений, студентов, беженцев и тех, кто покупает с супругом-гражданином или постоянным жителем. Обязательно проверьте своё право у юриста.
Можно ли получить ипотеку без канадской кредитной истории?
Да. Через программы для новоприбывших CMHC, Sagen и Canada Guaranty банки принимают другие подтверждения: зарубежный кредитный отчёт, историю оплаты аренды или письмо из вашего банка.
Какой взнос нужен постоянному жителю?
Часто минимальный: 5% от первых $500 000 и 10% от остального до $1,5 млн, если у вас стабильный доход в Канаде.
Считаюсь ли я покупателем первого жилья, если у меня была квартира на родине?
Нет. Для возврата налога Онтарио вы никогда не должны были владеть жильём нигде в мире.
Что такое налог для нерезидентов?
Это налог Онтарио 25% от цены жилья для покупателей без гражданства и статуса постоянного жителя. В Торонто добавляется муниципальный налог. Если вы станете постоянным жителем в течение четырёх лет, можно подать на возврат налога Онтарио.
Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация. Правила меняются — подтверждайте детали у юриста по недвижимости и ипотечного специалиста.
Полезные материалы
Сравните районы: Самые доступные районы · Лучшие для семей · Для переезда в жильё поменьше · Первая покупка жилья · Гид по переезду