Ирина Марченкова · RE/MAX Realtron Realty
HST на новое жильё в Онтарио: возвраты 2026 года
Платят ли HST за новое жильё в Онтарио? Как работают федеральные и провинциальные возвраты 2026 года, кто имеет право и как заплатить меньше.
Автор: Ирина Марченкова, агент по недвижимости RE/MAX Realtron Realty · Обновлено в октябре 2026 года
Если вы покупаете новое жильё в Онтарио, налог HST может добавить к цене десятки тысяч долларов. Хорошая новость: в 2025 и 2026 годах появились самые крупные за десятилетия льготы по HST для покупателей нового жилья. В зависимости от даты подписания договора и того, покупаете ли вы жильё впервые, вы можете заплатить гораздо меньше HST — или не платить его вовсе — за новое жильё стоимостью до $1 млн. Вот как это работает.
Кратко о HST на новое жильё (2026)
- Новое и капитально отремонтированное жильё облагается в Онтарио налогом HST 13% (5% федеральный + 8% провинциальный). Вторичное жильё, как правило, освобождено.
- Покупатели первого жилья могут вернуть до $50 000 федерального GST и до $80 000 от Онтарио — это полностью убирает HST для жилья до $1 млн.
- Все покупатели, подписавшие договор с застройщиком с 1 апреля 2026 по 31 марта 2027 года, могут получить расширенный возврат Онтарио до $80 000 плюс выплату Онтарио до $50 000 за жильё дешевле $1,85 млн.
- Жильё должно быть основным местом проживания вашим или родственника. Для инвесторов действуют другие возвраты.
Платят ли HST при покупке нового жилья в Онтарио?
Да. В Онтарио покупка нового или капитально отремонтированного жилья облагается HST 13%: 5% федеральная часть (GST) и 8% провинциальная. Капитальным ремонтом обычно считается замена 90% и более внутренних элементов.
Вторичное жильё, в котором уже жили, как правило, освобождено от HST — это одна из главных разниц в стоимости между новым и вторичным жильём. Большинство застройщиков указывают цену с учётом HST, а покупатель передаёт им стандартные возвраты по договору. Внимательно прочитайте пункт о HST в договоре.
Какие возвраты HST действуют в 2026 году
1. Федеральный возврат для покупателей первого жилья: до $50 000
Этот возврат уже стал законом. Он полностью возвращает 5% федеральной части HST за новое жильё стоимостью до $1 млн. Для жилья от $1 млн до $1,5 млн возврат постепенно уменьшается (например, около $25 000 за жильё за $1,25 млн), а от $1,5 млн возврата нет. Действует для договоров с застройщиком, подписанных с 20 марта 2025 года и до 2031 года.
2. Возврат Онтарио для покупателей первого жилья: до $80 000
Аналогичный возврат Онтарио покрывает 8% провинциальной части HST, до $80 000, по тем же условиям. Вместе покупатель первого жилья может вернуть до $130 000 — то есть не платить HST вовсе за новое жильё до $1 млн.
3. Расширенный возврат Онтарио: для всех покупателей, на ограниченный срок
Для договоров с застройщиком, подписанных с 1 апреля 2026 по 31 марта 2027 года, любой подходящий покупатель — не только впервые покупающий — может вернуть до $80 000 провинциальной части за новое жильё дешевле $1,85 млн: полностью 8% до $1 млн и фиксированные $80 000 от $1 млн до $1,5 млн. Кроме того, можно получить выплату Онтарио на доступность нового жилья до $50 000, равную федеральным 5% за вычетом уже полученных федеральных возвратов.
Следите за датами: договор, подписанный до 1 апреля 2026 года и позже изменённый или переуступленный, не подходит, а при переуступке (assignment) и исходный договор, и переуступка должны попадать в этот период.
4. Стандартные возвраты
Для тех, кто не подходит под программы выше, остаются прежние возвраты: федеральный (до $6 300 для жилья дешевле $450 000) и Онтарио (75% провинциальной части, до $24 000, без ограничения по цене).
Сколько можно сэкономить: примеры
| Ситуация (новое жильё, основное место проживания) | HST 13% | Возможные возвраты | Примерно к оплате |
|---|---|---|---|
| Покупатель первого жилья, новый кондоминиум за $800 000 | $104 000 | Федеральный $40 000 + Онтарио $64 000 | $0 |
| Повторная покупка, $800 000, договор в июне 2026 | $104 000 | Расширенный возврат Онтарио $64 000 + выплата Онтарио $40 000 | Около $0 |
| Повторная покупка, $800 000, договор в 2025 году | $104 000 | Стандартный возврат Онтарио $24 000 | Около $80 000 |
Упрощённые примеры. Точные суммы зависят от структуры цены, того, что зачтёт застройщик, и решения CRA.
Кто считается покупателем первого жилья для возврата HST?
- вам 18 лет или больше, и вы гражданин или постоянный резидент Канады;
- в текущем году и в предыдущие четыре года вы не жили в жилье, которым владели вы или ваш супруг, в Канаде или за рубежом;
- вы и ваш супруг ранее не получали этот возврат;
- вы первыми въезжаете в жильё после постройки и используете его как основное место проживания.
Это другое правило, чем для возврата налога на передачу права собственности в Онтарио, где нельзя было владеть жильём никогда. Подробности: CRA: кто может подать заявление (на английском).
Как получить возвраты
Обычно застройщик засчитывает возвраты при закрытии сделки, и цена уже их учитывает. Если нет — или вы строите сами — заявление подаётся в CRA по форме GST190 (или GST191) с приложением RC7190-ON (или RC7191-ON). Для выплаты Онтарио отдельное заявление не нужно: вы даёте согласие в форме возврата. Подробнее: CRA, уведомление 346 (на английском).
Покупаете новостройку? Я помогу сравнить застройщиков и проверить, учтены ли все возвраты, на которые вы имеете право. Свяжитесь со мной. Смотрите также расходы на закрытие сделки.
Частые вопросы о HST на новое жильё
Платят ли HST при покупке вторичного жилья в Онтарио?
Как правило, нет. HST начисляется на новое и капитально отремонтированное жильё. Налог на передачу права собственности при этом платится.
Расширенный возврат Онтарио только для покупателей первого жилья?
Нет. Для договоров с застройщиком, подписанных с 1 апреля 2026 по 31 марта 2027 года, он доступен любому подходящему покупателю нового жилья для основного проживания стоимостью до $1,85 млн.
Можно ли получить возврат, если у меня было жильё за границей?
Для возвратов HST покупателям первого жилья важно, жили ли вы в собственном жилье (вашем или супруга) — в Канаде или за рубежом — в текущем году или за последние четыре года. Если нет, вы можете иметь право на возврат.
Действует ли возврат для кондоминиумов на стадии строительства?
Да, если вы выполняете условия, включая проживание в квартире как в основном жилье. Для переуступок действуют особые правила о датах.
Общая информация по данным CRA на октябрь 2026 года, не налоговая и не юридическая консультация. Правила подробные и часто меняются — уточняйте у юриста, застройщика и в CRA.
Сравните районы: Самые доступные районы · Лучшие для семей · Для переезда в жильё поменьше · Первая покупка жилья · Гид по переезду